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  • 抵押房屋被拆迁,抵押权人如何救济

    作者 丁惠军 编辑 吴雨星

    2020-02-05 long8龙8首页法评

    承办龙8国际欢迎您:丁惠军、张岩


    一、案件基本事实

    2013年,甲公司向乙银行申请借款,甲公司法定代表人刘某以其名下的房屋为该笔借款提供抵押担保,并办理了抵押登记。借款到期前,刘某提供抵押担保的房屋被政府拆迁,拆迁补偿款支付给了刘某。2015年,该笔借款到期后甲公司未能按约还款,乙银行诉至法院,要求偿还甲公司借款本息,并对刘某提供抵押担保房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。法院依法支持了乙银行的诉讼请求。案件强制执行过程中,发现抵押房产已经被拆迁。故此,乙银行另案将政府拆迁机构诉至法院,要求其承担赔偿责任。法院审理后判决政府拆迁机构承担赔偿责任,目前该案已经强制执行完毕,乙银行实现债权。


    二、乙银行要求政府拆迁部门承担赔偿责任的法律依据

    1.《中华人民共和国侵权责任法》第六条,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任;

    2.《中华人民共和国物权法》第三十七条,侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。

    3.《龙8国际备用网站回族自治区城市房屋拆迁管理办法》(龙8国际备用网站回族自治区人民政府令第60号,2004年1月21日)第二十三条, 拆迁设有抵押权的房屋,抵押人和抵押权人重新设定抵押权或者达成债务清偿协议的,拆迁人应当按照达成的拆迁补偿协议对被拆迁人给予货币补偿或者实行产权调换;抵押人和抵押权人未重新设定抵押权或者未达成债务清偿协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿,并到公证机关依法办理货币补偿提存公证。


    三、分析

    1.甲公司向乙银行申请借款,刘某以其名下的房屋提供抵押担保,本案的债务人应当是甲公司和刘某。在债务人不能按约清偿借款本息的情况下,乙银行有权要求甲公司承担还本付息的义务,并就提供抵押担保的房屋享有优先受偿权;

    2.拆迁机构在拆迁过程中应当对被拆迁的房屋进行审查,确定被拆迁的房屋权属是否清楚,是否设定抵押,拆迁补偿款如何支付。上述审查内容既是拆迁机构的权利,也是其法定义务,在违反法定义务的情况下,依法应当承担相应的法律责任;

    3.本案中,拆迁机构在拆迁过程中已经发现房屋设定抵押,却违反法定义务和程序,仅在刘某出具自行与乙银行协商解决借款本息承诺书的情况下,就向刘某支付了拆迁补偿款,刘某也没有用拆迁补偿款偿还银行借款,导致乙银行不能对抵押房屋行使优先受偿权,进而不能实现债权。拆迁机构存在违法行为,违法行为与乙银行的损害结果之间有直接的因果关系。


    四、承办龙8国际欢迎您建议

    1.金融机构应当加强对抵(质)押物的贷后管理,及时掌握已经列入拆迁或征用范围内的抵(质)押物信息,必要时可以向拆迁机构发出要求对拆迁补偿款行使优先受权的书面文件;

    2.政府拆迁机构应当审慎审查拟拆迁房屋的权属和抵押登记信息,不能为完成拆迁任务而忽略审查义务,尤其在存在抵押登记的情形下擅自将拆迁补偿款支付给被拆迁人,避免造成被拆迁人不履行还款义务而向金融机构承担赔偿责任。


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