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  • 银川市兴庆区某业委会诉银川某物业服务有限公司 物业服务合同纠纷案

    作者 宋自云 编辑 吴雨星

    2020-11-11 long8龙8首页法评


    【案情介绍】

    原告:银川市兴庆区某业委会
    被告:银川某物业服务有限公司
    银川市兴庆区某小区系兴庆区某镇农民拆迁安置区,2016年9月22日,银川市兴庆区某政府与银川某物业服务有限公司(下称:物业公司)签订《某小区前期物业服务合同》,约定:由物业公司为某小区提供前期物业服务,服务期自2015年12月7日至2017年12月6日,物业服务收费采取包干制,住宅物业服务费标准为0.7元/月/平方米、商业物业服务费标准为1.3元/月/平方米,物业公司按照该标准收取物业费用,并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。
    该前期物业服务合同期满后,未续签物业服务合同,物业公司撤出某小区。银川市兴庆区某小区召开了首次业主大会,选举成立了“银川市兴庆区某小区业委会第一届业主委员会”(下称:业委会),并依法完成备案手续。后经核算,物业公司提供前期物业服务期间,已收取物业服务费等各项费用,其中包括某小区住户交纳的的电梯费300余万元。该费用系某小区全体业主交纳的电梯及公共维护及管理费用,物业公司在停止物业服务后,应当将费用余额移交给业委会管理,以用于某小区电梯、公共部分、公用设施等的后期维修、维护和管理,但物业公司拒不返还。
    龙8国际备用网站long8龙8首页龙8国际欢迎您事务所龙8国际欢迎您宋自云、叶凯楠接受业委会的委托代理本案。

    【代理要点】

    一、本案的争议焦点在于案涉电梯费应如何定性以及是否应当予以返还。对于上述问题,代理人通过对电梯费的定性,结合案涉物业服务合同的具体约定等进行论述:
    (一)电梯费的定义
    电梯费不是物业管理收入,而是电梯运行维护费用的简称,其是指电梯的日常运行以及维护所发生的,由物业公司按照约定标准统一收取的费用,主要包括电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费,其所有权主体应属缴费的业主,只不过是由物业公司代收代管而已。
    换言之,物业公司提供保安、保洁、绿化物业管理服务,享受服务的业主支付与之对应的服务对价,该对价是物业管理收入;而物业公司提供收取公共电费是用来支付供电公司供电的电力对价,收取电梯费是用来支付电力公司提供电梯运行电力、电梯公司提供运行维护保养管理服务和电梯维修材料、保险公司提供电梯保险所应支付给该些单位的支付对价,这与物业公司提供服务后收取物业管理费收入是完全不同两个概念,即物业公司可以根据电梯维护运行时产生的费用据实予以自行支配,但不代表扣除运行维护成本后结余部分所有权归物业公司。
    目前延安市、诸城市、常州市均出台了《室内住宅楼电梯运行维护收费管理办法》,对电梯费结余部分的权属进行了明确规定:“业主委员会成立前的住宅电梯运行维护费年终结算,其不足部分由电梯收益业主补足,结余部分由业主委员会成立后的业主代表大会处置。业主委员会成立后住宅电梯运行维护费年终结算,不足部分由电梯收益业主补足,结余部分滚存使用”。
    (二)电梯作为特种设备的特殊性
    电梯作为特种设备,其运行、维护事关每个住户的生命安全,具有前期维护成本低、后期维护成本高的特殊性决定了电梯费不可能属于提供某一阶段服务的物业管理公司所有。
    电梯作为特种设备,其运行、维护事关每个住户的生命和财产安全。电梯运行基本特征为:前期运行维护成本低(两年质保期内免费保养),收取的电梯费结余比例必然非常高;但是随着使用时间、使用频率的增加,电梯损耗、老化程度越来越高,维修次数越来越多、维护成本也随之增加也是必然的事实,但是电梯费的收费标准并不会随着电梯寿命增加而增加。在这种情况下,就需要将前提收取的电梯费的结余部分滚存,用于补充后期出现电梯维修运营成本增加后的不足部分等问题;而且,通行的做法是如果后期所收的电梯费不足以维持正常年检、运营维护的,业主还应当要补交电梯费。既然,电梯费不足的时候其需要业主再缴费,那么电梯费有结余的时候凭什么要让物业公司拿走?如此一来,物业公司与业主之间的权利义务将严重失衡。
    (三)案涉物业服务合同中包干制的理解
    物业公司主张按照包干制的字面理解,电梯费应属于其自负盈亏的范围。而业委会主张按照《某小区前期物业服务合同》第十七条明确约定物业公司按照第十七条第(一)款中约定的住宅物业0.7元/月/平方米、商业物业1.3元/月/平方米的标准收取物业服务费用,盈余或亏损由物业公司享有或承担。第十七条第(二)款中的预收共用电费、第(三)款中的电梯费、第(四)款中的装修垃圾清运费、第(五)款中的供水服务费、第(六)款第1项中的车辆泊位费、第(六)款第2 项中的资料费不包含在物业公司盈余或亏损由物业公司享有或承担的范围内。则,依照案涉物业服务合同约定可以明确,合同项下的包干制的范畴只包括0.7 元/月/平方米的住宅物业和1.3元/月/平方米的商业物业,并不包括业委会诉请的电梯费等。

    【审理结果】

    (一)银川市某区人民法院一审判决结果
    一审人民法院审理认为,《中华人民共和国物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务;第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。本案中,某小区的电梯与停车位均属于全体业主共有部分,其产生的收益应当归全体业主共有。故物业公司应将电梯费、停车费的结余部分返还给业委会。
    (二)某中级人民人民法院二审判决结果
    二审法院认为物业公司的上诉请求不能成立,予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,予以维持。

    【办案心得】

    本案是一起因物业公司未向业委会返还电梯费等引起的物业服务合同纠纷案件,历经银川市某区人民法院一审,某中级人民法院二审审理。本案办理中,有如下心得:
    电梯费主要用于住宅电梯的日常运行以及维护所发生的费用,主要包括运行电费、年检费、日常维护保养费、维修材料费和保险费等。在物业公司为案涉小区提供物业服务期间,该小区全部168部电梯处于免保期内,物业公司不承担维修保养费用,电梯费结余比例较高。因电梯为特种设备,具有前期维护成本低,随着使用时间推移,电梯损耗及老化程度必然导致维护成本的增高。
    本案中,物业公司承接的是前期物业,而电梯公司为案涉小区的电梯均提供了为期两年的免费保修,即物业公司在其服务期限内对电梯的维修无需承担费用,而收取的320余万元的电梯费,除去必要的电费和耗材支出外,尚剩余270余万元电梯费。如果本案电梯费结余部分全部归物业公司的话,则意味着前期物业公司可在仅支付了几万元代收代管电梯费的工人工资情况下,其短短2年的前期服务期间,仅电梯费一项就可获取274万余元的利润,其获取利润率是成本的几十倍。正是综合了上述因素,一审、二审法院均支持了业委会的诉讼请求。
    代理案件过程中,对于业委会主张返还的电梯费部分代理龙8国际欢迎您遇到的最大难题是除极个别其他省市的地方法规外,并没有可以普遍适用的法律或行政法规对于电梯费进行明确定性。在此情况下,代理人除穷尽法律检索相关法规及案例外,对案涉合同逐字逐句的推敲、结合案件事实对双方争议较大的电梯费、包干制等名词的解释等均对案件的成功代理至关重要。
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