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  • 因历史遗留的落实政策性质的单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷 不属于人民法院受案范围

    作者 王少国 编辑 吴雨星

    2022-02-22 long8龙8首页法评

    一、案情简介

    乔某系银川市某局退休职工,1989年5月银川市某局向乔某分配了位于银川市某小区12-3-202室房屋一套,1997年公有住房改革时,乔某依据当时的政策购买了该套房屋并办理了房产证,但该套房屋房产证中所包含的向南一间大约15平米的卧室自乔某1989年5月入住该房屋前至今,一直以物理分割方式,由该小区12-2-201室业主实际占有、使用,从现状看,该卧室与12-2-201室房屋连为一体而与乔某的12-3-202室房屋是分割开的。2021年3月,乔某以12-3-202室房屋为其出资购买,但却被相邻的12-2-201室房屋业主占用了15平米,严重侵害了其物权为由,诉至法院,要求12-2-201室房屋现业主李某向其返还该15平米房屋,而李某以其未侵占乔某房屋,且其系基于12-2-201号房屋的现状才高价购买该房屋的,不同意返还。笔者以本案被告李某的委托诉讼代理人身份,参与本案一、二审诉讼活动。

    二、确定诉讼方案

    笔者接受李某委托后,就原告诉请及所依据的事实理由向李某进行了询问,并调取了案涉两套相邻房产基本信息、户型图等资料,资料显示:李某所有的12-2-201室房屋,并不包括案涉15平米南向卧室,该卧室应与乔某的12-3-202室房屋属于一体。按照《物权法》或《民法典》物权编的相关规定,案涉卧室所有权应当属于乔某,现被李某占有、使用,故李某负有返还义务,且不能以诉讼时效抗辩。此结果对李某非常不利。因被告李某于2017年6月才购买了案涉12-2-201室房屋,是该房屋的第N手业主了,根本不了解造成此现状的原因,而其前手业主亦非原始业主,也不知情。

    笔者此前并未处理过类似案件,因此只好求助于互联网,搜索类似案例以供参考。功夫不负有心人,笔者找到了最高人民法院于1992年颁布的、至今仍然有效的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发199238号),其第三条规定:凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。因此,对被告李某而言,只要能证明案涉房产纠纷系历史遗留的落实政策性质的单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,就可以此为由请求法院驳回乔某的起诉了。

    三、调查取证

    于是,笔者向人民法院申请调查令,先后前往银川市某局、银川市档案馆等单位调取案涉房屋的房改档案资料,最终,调取了相关资料,掌握了案涉房屋房改时的相关政策,以及造成案涉房屋现状的原因,如下:

    首先,案涉两套房产均系银川市某局自建房,其中1989年银川市某局将12-3-202室房屋分配给乔某时,不包含乔某诉求的这间15平米卧室(房屋分配时的户型图以虚线划开并备注),1997年12月,12-3-202室房屋进行了公有住房改革,由乔某购买并一直持有至今,房改时虽然显示房改面积为60.9平米,但房屋使用现状仍然不包含南向这间卧室;而该间卧室已与12-2-201室打通,作为一整套房屋分配给银川市某局郭某居住,12-2-201室于1998年4月进行了公有住房改革,房改协议显示房屋面积为75平米,实际使用时包含涉案的这间南向卧室,由王某购买并占用、使用;2004年6月,王某将该房屋出售给冀某;2004年8月,冀某将该房屋出售给何某;2006年12月,何某将该房屋出售给梅某;2017年8月,梅某将该房屋出售给本案被告李某;

    其次,房改房属于特定历史时期的国家福利政策分房,因为住房制度改革政策的特殊性复杂性多样性,房改房的产权界定一直存在难点和争议,现实中存在大量房改房的使用面积和房产证面积不一致的情况。

    四、法律适用

    房改房因为出售对象特定性、出售价格的非市场性、享受优惠政策的要求和普通商品房的属性截然不同,基于以上事实,乔某诉求反映的该间卧室是在1989年单位分房,以及1997年单位房改时就未将该间卧室分配给乔某,属于因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷,并不属于平等主体之间的民事法律关系调整的范围。根据最高人民法院1992年颁布的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发199238号)第三条:凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。

    五、裁判结果

    本案经开庭审理后,笔者提交了调取的全部证据,充分地阐述了己方的观点及上述司法解释出台背景及必然适用本案的理由,一审法院支持了我方的抗辩意见,依法裁定驳回乔某的起诉,乔某不服一审裁定,向上级人民法院提起上诉,最终二审法院驳回上诉,维持原裁定。

    综上,本案原、被告双方均无法通过法律诉讼解决案涉15平米卧室的归属问题,但被告李某可以依据上述法律文书,继续合法地占用、使用该间卧室,从诉讼价值的角度来讲,李某和笔者均实现了自己的目的。

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