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  • 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系 ————结合一起返还原物纠纷案件谈起

    作者 王少国 编辑 吴雨星

    2022-08-09 long8龙8首页法评

    一、案情简介

    位于银川市区某处办公楼及其院落建成于1994年,原系某单位办公楼,1995年该办公楼的产权一分为二,所用权分别由A公司和B公司分别持有,其院落所在土地的使用权,以院落大门边为界,分属于该两家公司,因唯一的大门及出口所在土地使用权属于B公司,因此,院落并未做物理分割,而是融为一体。整个院落的清洁及安保等事务均由B公司负责管理,保安及保洁等人员均系B公司聘用人员担任。专属B公司使用的变压器设备、广告灯箱等物品设置、堆放在A公司院落一侧,B公司工作人员的车辆会越界停放在A公司院落一侧,A公司人员及车辆可自由出入大门并使用其院落,两家公司对此未产生任何纠纷。2013年底,C公司受让取得A公司的上述房屋及院落产权。

    2019年至2020年期间,B公司多次收到C公司授权某龙8国际欢迎您事务所出具的《龙8国际欢迎您函》,其主要内容为:自2014年2月起至今,B公司因占用C公司所属院落,设置专用低压配电箱、车库、车位、库房等设备设施,构成侵权,并要求B公司返还其土地使用权、向其支付占用土地使用费等等。B公司收到上述《龙8国际欢迎您函》后,根据本龙8国际欢迎您建议,及时采取了挪走了变压器及广告灯箱等物品,并告知本单位员工不要将车辆停放在C公司所属院落等措施,并积极与C公司相关人员沟通,但因对方坚持索要高额赔款,双方无法达成一致意见。

    2021年1月,银川市某区人民法院向B公司送达了C公司B公司物权保护纠纷(注:最终定为返还原物纠纷)案件的传票及诉状等材料C公司的诉讼请求为:1、请求判令B公司返还违法占用的位于银川市某区某巷1号楼院内商业用地***平方米,并对占用土地恢复原状;2、请求判令B公司赔偿该土地自2014年2月20日被占用至2020年11月20日共6年9个月的使用费590085元,后续使用费继续计算主张至土地被实际返还为止;3、本案诉讼费由B公司承担。

    笔者以本案B公司委托诉讼代理人身份,参与本案一、二审诉讼活动。

    二、案件分析及庭前准备

    (一)法律关系和法律适用

        本案系因C公司认为B公司侵犯了其土地使用权,而向法院提起诉讼,案由为返还原物纠纷,因《民法典》已于2021年1月1日起生效,且根据C公司的诉请及事实与理由,其认为B公司的“侵权行为”自2014年起存在至今,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定第一条之规定,本案适用《民法典》物权编及相关司法解释的规定。

    (二)本案法律风险分析

    本案的客观情况是:C公司所述院落土地与B公司院落土地相邻,且唯一的出口属于B公司土地,一直由B公司进行日常管理;位于C公司所属土地上的变压器大约安装于2010年,系B公司专用设备,2020年10月20日,B公司委托专业部门将变压器移至B公司所属土地上;两家共用的化粪池位于C公司院落;B公司职工餐厅出口处位于C公司院落,B公司员工出入该餐厅,须经过C公司所属土地;B公司职工上班期间的车辆经常停放在C公司院落土地上。

    综上事实,本案的争议焦点:1、B公司是否存在侵犯C公司土地使用权的法律事实?2、如果存在侵权事实,会承担什么法律后果?

    法律分析:B公司不存在违法占用C公司土地的侵权行为或侵权事实,不承担所谓返还土地、恢复原状、赔偿损失等侵权责任,理由为:B公司所属土地与C公司所属土地相邻,原本属一块土地,因故分割后,唯一的出口及过道属于B公司所属土地,B公司员工进出职工餐厅须经过C公司所属土地,故基于相邻关系,两块土地不宜做物理分割,否则会影响双方的通行及使用所属土地的相关权利。C公司及B公司所属土地所形成的院落,常年实际由B公司管理,主要用于停车,但B公司从未限制C公司使用其所属土地。至于B公司专用的变压器,系供电部门于2010年经综合考量后,决定安装在C公司所属土地,且现已移至B公司所属土地,如C公司能举证证明该“侵权行为或事实”的确存在,B公司可以非B公司安装且相邻关系角度展开辩解。

    (三)本案的诉讼策略及相关工作安排

    本龙8国际欢迎您前往银川市不动产登记事务中心调取的B公司与C公司案涉房产证及土地使用权证、宗地图等资料,证明两家公司的案涉土地使用用权系相邻关系;请教专业人员确定C公司与B公司院落土地的界线,参与银川市某区人民法院启动的诉前调解程序,全面掌握C公司所提供的证据等。

    三、裁判结果

    本案经开庭审理后,笔者提交了调取的与B公司与C公司各自的房产证及土地使用权证、宗地图等资料,证明两家公司的案涉土地使用用权系相邻关系,并阐述B公司从未禁止或限制C公司通过B公司大门及土地,使用其所属土地的权利,且在C公司诉前交涉后,及时挪走了变压器及灯箱等物品,并告知本单位员工不要将车辆停放在C公司所属院落等措施,并不存在侵害C公司土地使用权的情形,一审法院支持了我方的抗辩意见,认为两家公司作为案涉土地的相邻权利人,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系,双方当事人更应以社会主义核心价值观为指导妥善协商处理双方纠纷并非诉诸法律。故此,一审法院依法判决驳回了B公司的诉讼请求,B公司不服一审判决,向上级法院提起上诉,最终二审法院以相同理由驳回上诉,维持原判。

    四、处理相邻关系应遵循如下原则

    一是要有利生产、方便生活。即有效合理地使用财产,有利于生产和生活,以减少不必要的损失,发挥最大的经济效益,任何一方不得给相邻方造成生产生活的困难;二是要提倡团结互助。相邻各方在行使不动产所有权或者使用权时,应该互相协作,兼顾相邻人的利益,不能只顾自己的利益而无视相邻人的合法权益;三是要公平合理。一方权利的延伸和另一方权利的限制都必须控制在合理、必要的限度之内,各方在享有权利时也应承担一定的义务。

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